Есть ли смысл вкладывать деньги в недвижимость сегодня ? Один мой коллега излагает по этому вопросу следующее:
— стоимость однокомнатной квартиры в нашем городе у метро 3 000 000 рублей;
— аренда (съем, в среднем 15 000 в месяц) такой квартиры приносит владельцу 180 000 рублей в год;
— банковский вклад на сумму 3 000 000 рублей приносит процентными выплатами 210 000 рублей в год;
А если еще вычесть стоимость ремонта, квартплаты и текущих расходов связанных с поддержанием сантехники, отопления и т.д. то прибыль от сдачи в аренду жилья получается совсем не привлекательная. Следовательно, вкладывать деньги в недвижимость не имеет смысла.
Давайте все-таки пообсуждаем тезисы моего коллеги.
Тезис первый:
«- стоимость однокомнатной квартиры в нашем городе у метро 3 000 000 рублей»
Тут спора нет. На сегодняшний день это действительно так. Но давайте глянем что было «вчера» ? Воспользовавшись данными интернет-портала «бюллетень недвижимости», можно определить, что «вчера», скажем лет двенадцать назад, такая квартира стоила сущие пустяки — 350 000 рублей. Иными словами, купив такую квартиру пять лет назад, мы получили некий прирост ее стоимости. Чтобы не утомлять вас цифрами — выражу этот прирост в среднегодовых процентах — это 72 % в год. Давайте посмотрим на график с портала, на данные которого я ссылаюсь:
Тезис второй:
«- аренда (съем, в среднем 15 000 в месяц) такой квартиры приносит владельцу 180 000 рублей в год»
Тут можно долго и нудно спорить, но давайте предположим, что все деньги, вырученные за аренду, мы потратим на содержание квартиры. При правильном распределении, этих денег вполне хватит. Ведь рынок учитывает все, а цена на аренду жилья формируется все-таки рынком, а значит содержит в себе и расходы по квартплате и амортизацию ремонта.
То есть, мы не будем обсуждать арендную плату — мы пообсуждаем рост цен на саму квартиру. За год цена квартиры может вовсе не измениться, а может и очень существенно подрасти.
Тезис третий:
«- банковский вклад на сумму 3 000 000 рублей приносит процентными выплатами 210 000 рублей в год»
Опять же, сегодня это действительно так. Но давайте предположим, что за двенадцатилетний период мы держали деньги в банке на самых комфортных условиях и по самой максимальной ставке. Чтобы произошло с нашими 350 000 рублями, эквивалентом стоимости однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге летом 2000 года, за рассматриваемый период ? Предлагаю посчитать.
Сначала на эти 12 лет определим комфортные условия:
1) Проценты выплачиваются ежегодно и реинвестируются;
2) Ставка по вкладу максимально возможная, то есть ее теоретический предел составляет ставку рефинансирования Центробанка РФ плюс пять процентов.
Большего процента по вкладам не дает ни один банк, чтобы не заморачиваться с удержанием налога с физического лица, в связи с получением этим лицом материальной выгоды. Поэтому даже самые отчаянные банки оставляют себе 1 % в запас. Примем, что мы нашли самый отчаянный банк оперативно реагирующий на изменение ставки рефинансирования и дающий процент по вкладу: Ставка рефинансирования ЦБ РФ плюс четыре процента. Данные по значению ставки рефинансирования можно легко найти в интернете за любой период. Чтобы вы не отвлекались от темы — публикую эту информацию здесь:
Теперь, я составлю в excel небольшую табличку, чтобы рассчитать прибыль по вкладу с учетом реинвестирования ежемесячно выплачиваемых процентов.
Становится очевидным, что в итоге за 12 лет прирост стоимости недвижимости обогнал прирост денег по банковскому вкладу так как 2 268 063р. это меньше чем 3 000 000 рублей.
Подведем итоги:
Если до пенсии еще далеко, а работа стабильная и приносит доход, позволяющий приобрести недвижимость то я думаю — лучше эту недвижимость приобрести. Она сохранит заработанные деньги гораздо эффективнее любого банка. Ведь в нашем расчете мы приняли практически нереально высокий процент по банковскому вкладу и все-равно проигрыш очевиден. Я уже не говорю о том, что если сэкономить на эксплуатационном ремонте и получать доход еще и от остатков арендной платы — банковский вклад просто отдыхает.
Коллега мой, кандидат технических наук. Я — дипломированный студент-вечерник. Вопрос о том, кто из нас грамотнее не стоит — это очевидно. Но все-таки — кто из нас прав ?
Читайте также:
Соглашусь с автором. Недвижимость лучше содержать, чем вклад в банках. И вот почему (исключительно мое мнение). В этом примере описаны 12 комфортных лет. А обычно такого не бывает — всегда какая-то сложность возникнет. И если даже не всегда правильно выбираешь депозиты, поток денег с аренды квартир всегда один и тот же.
И остался один важный вопрос: «Где заработать денег на покупку недвижимости ?» 😈
😈
Так же как и вопрос о 3 000 000 рублях для депозита 🙂
Это тоже хороший вопрос. Когда найду достойный ответ — обязательно поделюсь опытом со своими читателями 😈
Недвижимость и депозит я бы не стал сравнивать — это разные инструменты, но со схожей по размерам доходностью. Типичные консервативные инструменты инвестирования. Поэтому по хорошему полезны оба в сочетании.
Но тогда вопрос, где взять не 3 а 6 миллионов рублей?:)
Шутки шутками, а ведь действительно мало людей могут позволить себе иметь в своем портфеле и недвижимость и банковские депозиты на такие суммы.
Но если все-таки сравнивать. Ну например, есть у человека эти самые 3 млн. рублей свободные и он задается — вложить в рентную недвижимость или в банковский депозит, то согласен с автором — нужно учитывать все, а не только пассивный доход. Стоимость недвижимости увеличивается на длинных промежутках времени. Поэтому может оказаться выгоднее, чем банковский депозит. А может и нет. Я считаю обычно, чти сто по доходности эти два варианта примерно равны.
Но выгодность, это не только доходность. Не забываем про надежность и ликвидность. Депозит наиболее ликвидный, но мене надежный в общем случае (даже если вклады разделить на куски по 700 тысяч).
Еще вариант вложить не в жилую, а коммерческую недвижимость, а конкретнее — в торговую. Там пассивный доход (от арендаторов) по моим подсчетам в среднем в 2 раза выше, чем у жилой недвижимости, если эта жилая недвижимость сдается на длительный срок а не по часам и по суткам.
Согласен с Вами, Данила, что сравнение это не совсем корректно. Вывод-то напрашивается очень простой. Если деньги есть — покупай недвижимость, а если денег мало — клади на банковский депозит 🙂
У меня нет ни миллионов, ни знания как ими грамотно распорядиться. Однако, своей первой задачей я ставлю поиск ответа на вопрос — что делать с деньгами, а уж потом — где эти деньги взять 🙂
Коммерческая недвижимость — это большие риски. В кризисы, спрос на аренду этого рода недвижимости падает в разы — и вместо того, чтобы приносить деньги — она начинает их съедать коммунальными расходами. В торговой недвижимости все сладкие места заняты джентельменами удачи еще в 90-х…
Это одно из мудрых решений, поскольку нужно уметь распоряжаться деньгами даже если их немного. А многие совершают ошибку и не заботятся о своих навыках управления финансами по причине только их маленького размера.
По поводу коммерческой недвижки согласен — риски больше, чем по жилой. Но тем не менее из рассмотрения никогда не выбрасывал.
Был даже как-то момент, когда я уже присмотрел объект — строящийся бизнес-центр, где продавали помещения совсем небольшими кусками (от 25 кв.м.) и даже почти нашел под покупку деньги в одном банке, но банк так и не запустил программу ипотечного кредитования для строящейся коммерческой недвижимости — она осталась в проекте как и была…
Жаль, что не удалось реализовать Вашу идею с покупкой коммерческой недвижимости на заемные деньги. Я думаю, что это проблема именно нашей страны. Кийосаки утверждает, что нет ничего проще, чем получить кредит на покупку недвижимости. Такой кредит считается для банков не сильно рисковым.
Управлять финансами я немного научился. А вот с обучением в области создания активов — одни пробелы…
Интересно было бы увидеть на Вашем блоге обзор Ваших исканий в области коммерческой и жилой недвижимости.
Если говорить о вторичном рынке — то да, но я как раз хотел покупать кусочек только в строящемся бизнес-центре. Скорее всего поэтому то банк и не стал продвигать эту программу кредитования строящихся объектов коммерческой недвижки.
А по поводу обзора исканий. Как таковых исканий и не было. Просто в то время под впечатлением книг того же Кийосаки все мое сознание было направлено на поиск возможностей. Кроме того я каждый день читал аналитаику по рынку недвижимости и держал руку на пульсе всего ,что с этим связано. И именно в такой момент на глаза попалось объявление в бесплатной газете о продажи площадей от 25 кв. м..
Я стал искать финансирование и через несколько дней «случайным» образом (хотя случайностью я бы это не назвал, наверное) на глаза попалось коммерческое предложение-проект программы кредитования строящейся коммерческой недвижимости от одного банка. Во как-то так:)
Получается, я на себе испытал, что когда о чем-то много думаешь — возможности улавливаются нашим сознанием!
Очень с Вами согласен в том, что много думать — полезно. Действительно когда о чем-то много думаешь — возможности улавливаются, я бы даже сказал, что не только сознанием, а скорее — подсознанием. Судьба всегда дает нам шанс, только мы должны быть к этому шансу готовы.
Недвижимость — есть бесспорная человеческая ценность, ибо ему нужно где-то жить. Но где-то человек жить не хочет, а хочет жить удобно, уютно, безопасно…
Поэтому даже жилая недвижимость-недвижимости — рознь.
Много думаю о том как убежать от бедности, но к сожалению, мое сознание и подсознание пока не уловили такой возможности 🙂
Читаю Ваш сайт, очень легко пишите.
Эта дискуссия 2012 года очень поучительна.
Недвижимость падает в цене уже не первый год, многие потеряли из-за падения цен, кто-то не может сдать или продать без убытка.
Пузырь в недвижимости сдувается, навес новостроек огромен.Дефицита уже давно нет.
Многие купили жилье, покупая его на этапе котлована и продавая на разных этапах готовности, получая доход на разнице. Появились люди, которые пропагандируют этот метод заработка. Или еще один -купить квартиру, поделить ее на студии и сдавать — этот метод сейчас активно раскручивает некая Наталья Закхайм.
Автор из Питера, Вы интересовались этими способами заработка и создания пассивного дохода?
Здравствуйте, уважаемая delianet!
Большое спасибо за обратную связь!
В 2010 году я купил себе квартиру в стройке за 4,4. В 2015 году она стала стоить 8, затем подешевела до 7. Больше ничего сказать не могу, так как в купленной недвижимости я живу сам 🙂
С новыми законами — теперь схема купил в стройке, достроил — продал получил прибыль — вряд-ли жизнеспособна. А вот однокомнатные квартиры у метро всегда будут иметь своих квартиросъемщиков.
Дробление квартиры на студии — дело хлопотное и не сильно прибыльное. Вот койко-мест туда наставить и устроить Хостел — было выгодно в одно время. Затем, прикрыли эту нишу законом о гостиничном бизнесе…
Я интересовался этими способами заработка, но потом, грамотные люди убедили меня, что:
1) Пассивного дохода тут слишком мало
2) Это очень капиталоемкий бизнес
Поэтому, вряд-ли сегодня могу сказать по этому вопросу что-либо актуальное… Со своими «крохами» я ищу пассивный доход на биржевых рынках…
Удачи и профита!
эта схема пока работает в Питере, в Москве уже нет.
Он не первый такой красавец, и схема эта не его
Знаю людей, которые на ней хорошо заработали и квартиры купили.
Берется ипотека без первоначального взноса, вкладывается на начальном этапе строительства и перед сдачей квартира продается по договору уступки, ипотека гасится.и так несколько раз. За одну квартиру навар 400-600 тыс руб.
Мне вот интересен Ваш опыт на бирже.
Cама интересуюсь. Но вот опыта работы в брокерской компании не хватает.
С квартирной схемой я опоздала — нужно раньше было действовать.
Вы IPO схему не рассматривали?
Вот эта деваха рассказывала — она начинала в брокерской компании, отсюда ее опыт.
Мой опыт на бирже говорит мне о следующем:
Биржа позволяет сохранить свои деньги от инфляции тем, кто к этому стремится. Правда, чаще всего, это происходит за счет тех, кто хочет быстро разбогатеть.
Частному инвестору недоступно участие в IPO хорошей компании, а участие в таком IPO, как размещение акций банка ВТБ — никому из частников не принесло счастья…
Мой личный опыт ограничивается участием в первичном размещении субфедеральных облигаций…
Удачи и профита!
Не могу ссыль дать — ролик Натальи Смирновой.
А может и не следует давать ссылки на «говорящие головы», а главное смотреть и слушать их 🙂
Нужно обращаться к первоисточнику. Все, что доступно публично — не приносит больших доходов — в этом я убедился. То, что могут все — не приносит больших доходов…
Удачи и профита!
Обращаться к первоисточнику? Где он это первоисточник?
Говорящая голова работала у брокера, там ее поучили, не сама ж она от рождения такая
продвинутая.
Я имела в виду IPO американских компаний. Это рискованный инструмент,но очень доходный. От говорящей головы и узнала о нем.
Малую толику вложила бы. И это доступно, если у Вас статус квалифицированного инвестора, получить его не так уж сложно.
Да, квартирная схема тоже от говорунов — знакомый по такой схеме квартиру купил.
Искал информацию, действовал. У вас в Питере эта схема была очень популярна.
Как правило, между ушами 🙂