Про вложения в недвижимость.

Есть ли смысл вкладывать деньги в недвижимость сегодня ? Один мой коллега излагает по этому вопросу следующее:

— стоимость однокомнатной квартиры в нашем городе у метро 3 000 000 рублей;
— аренда (съем, в среднем 15 000 в месяц) такой квартиры приносит владельцу
180 000 рублей в год;
— банковский вклад на сумму 3 000 000 рублей приносит процентными выплатами
210 000 рублей в год;

А если еще вычесть стоимость ремонта, квартплаты и текущих расходов связанных  с  поддержанием сантехники, отопления и т.д. то прибыль от сдачи в аренду жилья получается совсем не привлекательная.Следовательно, вкладывать деньги в недвижимость не имеет смысла.

Давайте все-таки пообсуждаем тезисы моего коллеги.

Тезис первый:

«- стоимость однокомнатной квартиры в нашем городе у метро 3 000 000 рублей»

Тут спора нет. На сегодняшний день это действительно так. Но давайте глянем что было «вчера» ? Воспользовавшись данными интернет-портала «бюллетень недвижимости», можно определить, что «вчера», скажем лет двенадцать назад, такая квартира стоила сущие пустяки — 350 000 рублей. Иными словами, купив такую квартиру пять лет назад, мы получили некий прирост ее стоимости. Чтобы не утомлять вас цифрами — выражу этот прирост в среднегодовых процентах — это 72 % в год. Давайте посмотрим на график с портала, на данные которого я ссылаюсь:

ris1_7_3 

Тезис второй:

«- аренда (съем, в среднем 15 000 в месяц) такой квартиры приносит владельцу
180 000 рублей в год»

Тут можно долго и нудно спорить, но давайте предположим, что все деньги, вырученные за аренду, мы потратим на содержание квартиры. При правильном распределении, этих денег вполне хватит. Ведь рынок учитывает все, а цена на аренду жилья формируется все-таки рынком, а значит содержит в себе и расходы по квартплате и амортизацию ремонта.

То есть, мы не будем обсуждать арендную плату — мы пообсуждаем рост цен на саму квартиру. За год цена квартиры может вовсе не измениться, а может и очень существенно подрасти.

Тезис третий:

«- банковский вклад на сумму 3 000 000 рублей приносит процентными выплатами 210 000 рублей в год»

Опять же, сегодня это действительно так. Но давайте предположим, что за двенадцатилетний период мы держали деньги в банке на самых комфортных условиях  и по самой максимальной ставке. Чтобы произошло с нашими 350 000 рублями, эквивалентом стоимости однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге летом 2000 года, за рассматриваемый период ? Предлагаю посчитать.

Сначала на эти 12 лет определим комфортные условия:

1) Проценты выплачиваются ежегодно и реинвестируются;

2) Ставка по вкладу максимально возможная, то есть ее теоретический предел составляет ставку рефинансирования Центробанка РФ плюс пять процентов. Большего процента по вкладам не дает ни один банк, чтобы не заморачиваться с удержанием налога с физического лица, в связи с получением этим лицом материальной выгоды. Поэтому даже самые отчаянные банки оставляют себе 1 % в запас. Примем, что мы нашли самый отчаянный банк оперативно реагирующий на изменение ставки рефинансирования и дающий процент по вкладу: Ставка рефинансирования ЦБ РФ плюс четыре процента. Данные по значению ставки рефинансирования можно легко найти в интернете за любой период. Чтобы вы не отвлекались от темы — публикую эту информацию здесь:

ris2_7_3

Теперь, я составлю в excel небольшую табличку, чтобы рассчитать прибыль по вкладу с учетом реинвестирования ежемесячно выплачиваемых процентов.

ris3_7_3

 Становится очевидным, что в итоге за 12 лет прирост стоимости недвижимости обогнал прирост денег по банковскому вкладу так как 2 268 063р. это меньше чем 3 000 000 рублей.

Подведем итоги: 

Если до пенсии еще далеко, а работа стабильная и приносит доход, позволяющий приобрести недвижимость то я думаю — лучше эту недвижимость приобрести. Она сохранит заработанные деньги гораздо эффективнее любого банка. Ведь в нашем расчете мы приняли практически нереально высокий процент по банковскому вкладу и все-равно проигрыш очевиден. Я уже не говорю о том, что если сэкономить на эксплуатационном ремонте и получать доход еще и от остатков арендной платы — банковский вклад просто отдыхает.

Коллега мой, кандидат технических наук. Я — дипломированный студент-вечерник. Вопрос о том, кто из нас грамотнее не стоит —  это очевидно.
Но все-таки — кто из нас прав ?


Вы можете подписаться на краткие оповещения по электронной почте о публикации новых статей на блоге. Для этого введите своей e-mail на этой странице:

Подписка осуществляется здесь.

   Квартира от ЮИТ Дом

  1. Максим в пишет следующее:

    Соглашусь с автором. Недвижимость лучше содержать, чем вклад в банках. И вот почему (исключительно мое мнение). В этом примере описаны 12 комфортных лет. А обычно такого не бывает — всегда какая-то сложность возникнет. И если даже не всегда правильно выбираешь депозиты, поток денег с аренды квартир всегда один и тот же.

    • pessimist в пишет следующее:

      И остался один важный вопрос: «Где заработать денег на покупку недвижимости ?» 😈 :mrgreen: 😈

  2. Максим в пишет следующее:

    Так же как и вопрос о 3 000 000 рублях для депозита 🙂

    • pessimist в пишет следующее:

      Это тоже хороший вопрос. Когда найду достойный ответ — обязательно поделюсь опытом со своими читателями 😈

  3. Данила Грошев в пишет следующее:

    Недвижимость и депозит я бы не стал сравнивать — это разные инструменты, но со схожей по размерам доходностью. Типичные консервативные инструменты инвестирования. Поэтому по хорошему полезны оба в сочетании.
    Но тогда вопрос, где взять не 3 а 6 миллионов рублей?:)
    Шутки шутками, а ведь действительно мало людей могут позволить себе иметь в своем портфеле и недвижимость и банковские депозиты на такие суммы.
    Но если все-таки сравнивать. Ну например, есть у человека эти самые 3 млн. рублей свободные и он задается — вложить в рентную недвижимость или в банковский депозит, то согласен с автором — нужно учитывать все, а не только пассивный доход. Стоимость недвижимости увеличивается на длинных промежутках времени. Поэтому может оказаться выгоднее, чем банковский депозит. А может и нет. Я считаю обычно, чти сто по доходности эти два варианта примерно равны.
    Но выгодность, это не только доходность. Не забываем про надежность и ликвидность. Депозит наиболее ликвидный, но мене надежный в общем случае (даже если вклады разделить на куски по 700 тысяч).
    Еще вариант вложить не в жилую, а коммерческую недвижимость, а конкретнее — в торговую. Там пассивный доход (от арендаторов) по моим подсчетам в среднем в 2 раза выше, чем у жилой недвижимости, если эта жилая недвижимость сдается на длительный срок а не по часам и по суткам.

    • pessimist в пишет следующее:

      Согласен с Вами, Данила, что сравнение это не совсем корректно. Вывод-то напрашивается очень простой. Если деньги есть — покупай недвижимость, а если денег мало — клади на банковский депозит 🙂
      У меня нет ни миллионов, ни знания как ими грамотно распорядиться. Однако, своей первой задачей я ставлю поиск ответа на вопрос — что делать с деньгами, а уж потом — где эти деньги взять 🙂
      Коммерческая недвижимость — это большие риски. В кризисы, спрос на аренду этого рода недвижимости падает в разы — и вместо того, чтобы приносить деньги — она начинает их съедать коммунальными расходами. В торговой недвижимости все сладкие места заняты джентельменами удачи еще в 90-х…

      • Данила Грошев в пишет следующее:

        своей первой задачей я ставлю поиск ответа на вопрос — что делать с деньгами, а уж потом — где эти деньги взять

        Это одно из мудрых решений, поскольку нужно уметь распоряжаться деньгами даже если их немного. А многие совершают ошибку и не заботятся о своих навыках управления финансами по причине только их маленького размера.
        По поводу коммерческой недвижки согласен — риски больше, чем по жилой. Но тем не менее из рассмотрения никогда не выбрасывал.
        Был даже как-то момент, когда я уже присмотрел объект — строящийся бизнес-центр, где продавали помещения совсем небольшими кусками (от 25 кв.м.) и даже почти нашел под покупку деньги в одном банке, но банк так и не запустил программу ипотечного кредитования для строящейся коммерческой недвижимости — она осталась в проекте как и была…

        • pessimist в пишет следующее:

          Жаль, что не удалось реализовать Вашу идею с покупкой коммерческой недвижимости на заемные деньги. Я думаю, что это проблема именно нашей страны. Кийосаки утверждает, что нет ничего проще, чем получить кредит на покупку недвижимости. Такой кредит считается для банков не сильно рисковым.
          Управлять финансами я немного научился. А вот с обучением в области создания активов — одни пробелы…
          Интересно было бы увидеть на Вашем блоге обзор Ваших исканий в области коммерческой и жилой недвижимости.

        • Данила Грошев в пишет следующее:

          Такой кредит считается для банков не сильно рисковым

          Если говорить о вторичном рынке — то да, но я как раз хотел покупать кусочек только в строящемся бизнес-центре. Скорее всего поэтому то банк и не стал продвигать эту программу кредитования строящихся объектов коммерческой недвижки.

          А по поводу обзора исканий. Как таковых исканий и не было. Просто в то время под впечатлением книг того же Кийосаки все мое сознание было направлено на поиск возможностей. Кроме того я каждый день читал аналитаику по рынку недвижимости и держал руку на пульсе всего ,что с этим связано. И именно в такой момент на глаза попалось объявление в бесплатной газете о продажи площадей от 25 кв. м..
          Я стал искать финансирование и через несколько дней «случайным» образом (хотя случайностью я бы это не назвал, наверное) на глаза попалось коммерческое предложение-проект программы кредитования строящейся коммерческой недвижимости от одного банка. Во как-то так:)
          Получается, я на себе испытал, что когда о чем-то много думаешь — возможности улавливаются нашим сознанием!

        • pessimist в пишет следующее:

          Очень с Вами согласен в том, что много думать — полезно. Действительно когда о чем-то много думаешь — возможности улавливаются, я бы даже сказал, что не только сознанием, а скорее — подсознанием. Судьба всегда дает нам шанс, только мы должны быть к этому шансу готовы.
          Недвижимость — есть бесспорная человеческая ценность, ибо ему нужно где-то жить. Но где-то человек жить не хочет, а хочет жить удобно, уютно, безопасно…
          Поэтому даже жилая недвижимость-недвижимости — рознь.
          Много думаю о том как убежать от бедности, но к сожалению, мое сознание и подсознание пока не уловили такой возможности 🙂

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.